ローンがまだ残っているマンションを売却するための方法

ローンが残っていたら抵当権がついている

抵当権とは

売却したいマンションのローンが残っているということは、その物件の抵当権がまだついている状態であるということです。抵当権とは、住宅を購入するときに組むローンを金融機関と締結する際に、もし借主が返済できなくなってしまったなら、そのマンションを取り上げることができる権利のことです。金融機関は抵当権をつけずにローンの契約をすることはまずありません。ローンの返済が完了したら、抵当権も抹消されます。

買主は抵当権付きの物件は欲しくない

マンションの購入を希望しているか方は、当然のことながら抵当権がついている物件を購入したいとは思いません。購入してマンション物件の所有者が変更になったとしても、担保になっているという状況には変更がありません。それで、抵当権を持っている金融機関に取り上げられる可能性はまだあるのです。

ですから、ローンが残っていて抵当権もまだついている物件を売却できるのだろうかと心配になることは無理もありません。しかし、ローン残債のあるマンションも売却することができます。

ローンが残っていても抵当権を抹消できるケース

ローンが残っていても抵当権を抹消することができるのは下記のケースがあります。

売却金額でローンを返済する

抵当権がまだついているマンション物件でも、売却時の契約金額が残っているローンの額を上回っているのであれば、抵当権を抹消できます。金融機関などに事前に確認して、抹消できる状態であるかを確かめておきます。マンションの買主が支払ってくれた代金を抵当権を持っている金融機関に渡してローンを完済し、抵当権を抹消してもらいます。

売却金額と自己資金でローンを返済する

売却時の契約金額が残っているローンより少ない場合でも、抵当権を抹消してマンションを売却することができます。この場合は、マンションの売却金額全額に、自己資金を追加して、ローンを完済するようにします。抵当権の抹消と同じタイミングでマンションの引き渡しもできることでしょう。

売却金額と新たなローンによる資金を調達する

売却金額と自己資金を足してもローンを完済できない場合は、別の新たなローンを組むなどして資金を調達して、物件の抵当権を抹消できるように、現在の住宅ローンを完済する必要があります。売却するマンションは担保にできませんから、借り入れできる額はかなり制限されてしまうことでしょう。買い替えのケースなら、新たなローンを組むのに「住み替えローン」という新しく購入するマンションを担保にするローンを組むこともできます。

任意売却で抵当権を外してもらう

ローンの支払いが滞ってしまっている場合は、「任意売却」という手続きを踏むこともできます。任意売却であれば、抵当権によって取り上げられて競売に出されるというケースよりもよい価格で売却することができます。ローン支払いの延滞の記録が残ってしまい信用情報に傷がついてしまいますが、担保を取り上げられるより、あとの返済プランが立てやすくなることもあります。任意売却の条件は厳しいですが、検討する価値はありそうです。

抵当権を抹消してマンションを売却する

抵当権を抹消するための手続き

金融機関にすべてのローンの返済が完了すると、抵当権を抹消するための書類が送られてきます。これらの書類は受け取っただけでは抵当権を抹消したことにはなりません。抹消をするには、法務局に行って抵当権の抹消登記を申請するという手続きが必要なります。

売却時に抵当権を抹消する場合は引き渡しと同時に

マンションの売却時に抵当権を抹消させるのであれば、売買契約の代金を支払ってもらうと同時に金融機関にすべてのローンを返済することになります。それと同時に、抵当権の抹消を行うことになります。たいていは、司法書士に立ち会ってもらい、金融機関の同席のもと、一括してすべての手続きを行ってもらうことで、ローンの残っているマンションを売却することができます。