マンション売却価格を調べる際、注意すべきことは？

あなたは、自分のマンションの相場価格を知っていますか、もしまだならマンション売却価格を調べる時に注意しておくべきことを書きました。

売却価格は買い手が決めるもの

まず売却価格は、市場の中で買い手が決める価格なのです。
見積もりや査定価格は、あくまで単なる期待値なのです。

よくある甘い勘違い

あなたは、自分のマンションが不動産会社から高く評価されたら、素直に喜べますか？
A社が3800万円でB社が3480万円、C社が3600万円の査定価格なら、どこに仲介を依頼しますか？

不動産会社は、あなたとの媒介契約を結びたいので、査定価格をわざと高くするケースがあります。
そのうち媒介契約後に、買い手が来ないのは売り出し価格が高いからだと言い訳してくる場合もよく聞きます。

もし査定価格で売却保証をしてくれるなら、高い方を選んでも良いでしょう。しかし価格は、あくまで買い手が買う時の価格が売却価格なのです。

いくら高い査定価格でも、売れないと値下げをせざるを得ないわけですし、この間の機会ロスも大きなものです。

一括査定会社とは

ウェブで人気の一括査定会社ですが、この査定会社自身では仲介はしません。あくまで、各大手不動産会社（複数社）にいっせいに査定（見積もり）依頼した結果を、まとめてからあなたにメールで知らせてきます。そして、あなたと不動産会社がうまくつながれば、不動産会社から手数料を得るというビジネスモデルなのです。

一括査定にはこの2種があります。
・簡易な机上査定
・現地で行う訪問査定

マンションなどの相場価格を知りたいなら、まず簡易査定で5-6社に頼むことです。
これであなたのマンション価格相場が早くつかめます。

訪問査定はお宅を訪問した上で詳しく現地調査されます。訪問時の応対の負担も考えて業者は簡易査定会社の中から2-3社に絞っておきましょう。

売却仲介会社の狙いは

この一括査定作業に参加することで、見込み顧客を顕在化させて、売却時の仲介手数料収入を独占的に得るのが狙いで、それが仕事なのです。

類似の売却価格は、土地総合情報システムからでも推定できる？

実際の売却価格のデータは、類似物件を取り扱った仲介会社やマンションブランドの仲介会社および当事者しかわかりません。実は業者には、国土交通省外郭団体のレインズシステムへの売却額や結果の登録義務がありますが、必ずしも実行されていないのが実態です。

この少ない売却価格データは、国土交通省の下記URLから閲覧できます。ここでは築年数の表示がなく、同じマンションのデータも少ないので不十分です。結局、近隣の坪当たり売却価格などから類推するしかないようです。（http://www.land.mlit.go.jp/webland/servlet/MainServlet）

できれば、東京カンテイなどの専門の鑑定機関で、マンション価格鑑定や取引事例価格を調査できますが、1件￥5000程度で有料です。

査定してもらうのは、相場価格で、売却価格ではありません

結局、相場価格（査定価格）≧売却価格が当たり前なので、査定価格で売却できるとは思わないでください。

自分の持っている絶対価格感を作っておく

これはSUUMOや不動産ジャパン、一般のポータルサイトで同じマンションの売り出し（希望）価格がつかめます。
この価格からは、あくまで推測すれば10％は値引きされて売却となります。

この絶対価格感（人に左右されない絶対音感と同じ考え）を持ちましょう。

・高い査定が出されても、簡単には契約しないで、査定の根拠の信憑（しんぴょう）性を確かめます。
・訪問査定時には、複数の仲介会社候補を呼んで、この中から期限を付けても売却できそうなコミュニケーションの良く取れる業者を1社または2社決めます。

一括査定前までに、あらかじめ決めておくこと

売却する理由の再確認

肯定的な売却の理由を決めてから、業者に説明します。
ネガティブな売却理由だと、足元を見られます。

仲介してもらう不動産会社について

仲介を1社にだけか、複数社に頼むかですが、専属専任媒介契約（1社）か一般媒介契約（複数社と）にするかを決めておきます。

住宅ローン残額などの諸経費の試算と、自己資金額の確認

資金繰りが、うまく運べるか確認しておきます。

引越先の目処や家族の同意

住み替えの場合ですが、新居契約が先か現マンション売却が先かは、想定しておきましょう。もちろん資金計画のためです。

この作戦は、奥さんや子供さんにも相談しておき、あとあと苦情が出ないようにです。

まとめ

いかがでしたか、マンション売却価格を調べる際、注意すべきことは理解いただけたですね。

マンション売却の成功を祈ります。