マンション売却時にかかる税金と確定申告の必要性とは

マンションを売却すると確定申告が必要になる

確定申告とは

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得を、翌年の3月15日まで(ただし3月15日が土日祝日の場合は、次の平日が申告期限日)に計算をして居住地の税務署に申告するものです。確定申告で申告した所得が「所得税」や「住民税」を計算するベースとなります。

サラリーマンでもマンション売却すると確定申告が必要になる？

ただし、大半の人にとって確定申告は無縁のものかもしれません。なぜなら一般的なサラリーマンなど給与所得しかない人の場合は、基本的に確定申告をする必要がないからです。会社が確定申告に代わる手続きをしてくれていると考えてください。しかし給与所得以外に何らかの収入があった場合は、必ず確定申告をしなければいけません。マンション売却においても確定申告の必要性は生じます。主に以下の2通りが考えられるでしょう。

売却益が発生したとき

1つはマンションを売却して売却益が出たときです。例えば購入時にマンション価格が3,000万円だったとしましょう。地価の上昇などでマンションが値上がりして4,000万円になっていたとしたら、マンションの売却益が1,000万円発生することになります。この場合、給与所得者でも確定申告の必要が生じます

損をしたとき

もう1つはマンションを売却して損をしてしまった場合です。投資用のマンションを3,000万で購入して、すぐに2,500万円で売ってしまうと500万円の損害が出ます。このように売却で損をした場合は、確定申告をする義務はありません。しかし、確定申告をすれば給与所得とマンション売却の損害を「相殺」することができ、税金が減らせます。

少しでも節税したいのなら確定申告しましょう。注意していただきたいのは、確定申告の必要が生じるのは投資用マンションの売却益だけではないということです。居住用に取得したマンションにおいても、売却益が発生したら確定申告は必要です。ただし、マイホームの場合は後で説明するように様々な特例措置が用意されています。売却益3,000万円を超えない限り、税金は増えないと考えておいてください。

不動産売却にかかる税金「譲渡所得税」とは

譲渡所得税の計算方法

マンション売却益にかかる、譲渡所得税の計算方法について説明しましょう。譲渡所得税は、不動産の課税所得額に税率かけることで計算できます。

譲渡所得税 = 不動産の課税所得額 × 譲渡所得税の税率

マイホームは3,000万円控除が適用される

マイホームにおいては課税所得額から3,000万円の控除があります。この特別措置を使えば、大半の場合は居住用として取得したマンションの売却益では確定申告の必要は生じないでしょう。例えば4,000万円で取得したマンションが、6,000万円で売れたとしましょう。この時の売却益は2,000万円ですから3,000万円のマイホーム売却益控除を利用すると 課税所得額は0円となります。もちろん譲渡所得税もかかりません。

控除を適用するには確定申告が必要

譲渡所得税がかからないからといって、確定申告をしなくていいというわけではありません。確定申告をした上で売却益を算出し、3,000万円のマイホーム控除を適用して税額がかからないということを税務署に説明する必要があります。確定申告しなければ後々税務署から税務調査が入る可能性があります。

10年以上の所有物件の軽減措置

マイホームに対する特別措置はもう1つあります。10年以上所有していると譲渡所得税にかかる税率が軽減されるというものです。

まとめ

基本的にマンション売却益にかかる譲渡所得税は、投資目的でマンションを売却している業者に対してのものです。居住用として取得したマンションがたまたま値上がりしてしまい、売却益が出たからといって譲渡所得税はほぼかかりません。

3,000万円以上値上がりすることはよほどの事が無ければありえないでしょう。ただし、繰り返しになりますが譲渡所得税がかからなくても、確定申告だけは必ずするようにしてください。自分で確定申告するのが面倒な場合は税理士などに頼むこともできます。