離婚時、ローン有りのマンションを名義変更する方法は？

離婚時、ローン有りのマンションを名義変更する方法は？

ローンの返済が残っているマンションの名義変更には注意が必要

不動産を購入する場合、銀行などでローンを組んで購入している人が大半でしょう。

ローンの返済が終わってから離婚する場合には名義変更は簡単に行えますが、まだ返済が残っているマンションについて名義変更を行う場合には注意すべき点があります。

マンションの名義を妻に変更するはできる

たとえば、夫名義で夫がローン返済を100％行っていたマンションの名義を妻に変更したいと考えた場合、これを行うことは可能です。

不動産の名義と返済のための名義は関係ないため、変更をすることはできることになっています。

銀行が承諾すればローンの名義変更もできるが承諾を得るのは難しい

しかし、通常銀行でローンを組んだ場合「名義変更をする際には銀行の承諾を要する」という契約になっていることが一般的です。

つまり、銀行が承諾すれば名義変更はできるということになります。

ですが、実際には銀行からの承諾を得るのは難しいというのが現実のようです。

銀行との住宅融資契約

返済者が住み続けるという条件で融資を受けている

それは、銀行側は返済者がそこに住み続けることを条件に融資を行っているからです。

たとえば、夫が融資を受けている場合には、夫がそのマンションにこれからも住み続け、返済を行うことを条件にお金を借りているという形になります。

条件の破棄は銀行は容認できないが常に不動産の名義がどうなのかは見張っていない

これが離婚によって夫はマンションを出て、妻だけまたは妻と子供だけが住み続けることになった場合には、この条件が破棄されることになり銀行側としては容認できないというのが理由です。

ただし、銀行は常に名義がどうなっているのかを見張っているわけではありません。

また、必ず銀行側の承諾書が必要なわけではないので、銀行には離婚の事実を伝えずに名義変更を行うことは可能です。

返済が滞り発覚すると残債の一括返済を求められる

返済が滞ることなく続いていれば、銀行が気づくことはないでしょう。

ですが、万が一、後から名義の変更が銀行側に発覚した場合には、契約違反として一括返済を迫られるなどのリスクがあることは覚えておいてください。

なお、銀行の承諾を得ずに名義が変更できるのは、不動産の所有権は独立した権利であるためです。

そのため、ローンが残っていても売却することもできます。

銀行は融資の際に不動産に対し抵当権を設定しています

また、銀行は融資を行う際、不動産に対して抵当権を設定します。

これは返済が滞ったときに不動産を競売して充当する権利ですが、この抵当権は所有者が変わっても効力に変わりはありません。

契約によって銀行の承認が必要となっている場合が多い

なので、法的には所有者や名義を変更することには問題がないのです。

ですが、既出の通り、銀行との契約によって銀行の承認が必要とされている場合が多く、これを勝手に行ったことが発覚した場合には契約違反になる可能性が高いということです。

銀行との契約違反を回避するのと完済を目指して

公正証書により将来の名義変更を約束する契約をすると契約違反にならない

こうした契約違反をせずに名義の変更を行う方法としては、公正証書などの契約で将来の名義変更を約束するというやり方もあります。

これは、子供の養育費やこれからの生活費、慰謝料などと一緒に離婚の協議として残し、ローンが完済した時点で名義の変更を行うという方法です。

完済してしまえば銀行に遠慮することなく売却や名義変更も自由に行える

すべての返済が終わってしまえば、マンションは完全に夫の持ち物になるので、売却や名義の変更も自由に行えます。

妻ではなく子供に財産分与することも可能でしょう。

これなら契約違反ではないので銀行に対する後ろめたさなども感じることなく行えるというメリットもあります。

約束を実行しないなどイレギュラーなリスクを考える

ただし、やはりこの方法にもリスクは存在します。

たとえば、名義人が返済前に亡くなってしまったり、完済後に約束を守ってくれないなどということがあると手続きは簡単ではなくなります。

さらに、名義人が変更前に別のところで借金をして返済できない状態になると、その担保としてマンションが差し押さえらえてしまう可能性があります。

こうした場合には、実際に住んでいる元妻や子供も住み続けることができなくなり出て行かざるを得ません。

このようなイレギュラーなリスクが発生することも視野に入れておく必要があります。