マンション購入3年以内の売却で、注意すべき点とは？

マンション購入3年以内の売却で、注意すべき点とは？

課税期間と確定申告

マンションを売却すると、１月１日から１２月３１日までの一年間を課税期間として翌年の３月１５日までに譲渡所得の確定申告と納税が必要です。

納税資金はプールしておく

代金の決済と納税の時期がずれるので、あとで足りなくならないように納税資金はプールしておくと有効です。

所得税の課税方法は給与や事業経営などの総合課税と、それ以外の分離課税の二種類に分類されます。

総合課税は高額所得者ほど高い税率が適用される累進課税で税金がかかりますが、不動産や有価証券の譲渡、退職所得などのように一時的に発生する高額な所得に対して、金額が多いというだけで高い税率をかけるのは不合理なので、所得の内容によって税率が決まるのが分離課税です。

税率

マンションの売却は分離課税の譲渡所得になりますが、譲渡した年の１月１日で所有期間が５年以下の短期譲渡所得と、５年を超える長期譲渡所得では税率が異なります。

譲渡所得は収入ではなく利益に対してかかるので、売れた値段が買った値段を下回り、損失が出ている場合は税金はかかりません。

利益が出ている場合、所有期間が3年だと短期譲渡になり、所得税３０．６３％と住民税９％合計３９．６３％の税金がかかります。

なお、長期譲渡の税率は所得税１５．３１５％と地方税５％の合計２０．３１５％で、短期の場合で約半分で済みます。

相場の変動と住宅ローン

相場は変動するので価値が下がってしまう可能性が高い

いつ売っても同じ値段で売れるなら、3年で売るよりも5年以上たって長期になってから売った方が税金は半分で済みますが、実際には相場が変動するので後になると値段が下がってしまっている可能性もあります。

利益が出る場合は支払うべき税金を差し引いて考える

反対に、待っている間に値段が上がることもありますが、将来の不動産の価値は予測できないので売りたいときが売り時です。

利益が出る場合は、支払うべき税金を差し引いた残りを考えましょう。

なお、マンションが居住用の場合は売却益から3000万円の特別控除を差し引くことができます。

3年の間に3000万円以上価格が上がっていることはまれなので、ほとんどの場合譲渡益の税金はかかりません。

控除による節税額

但し、居住用財産の3000万円控除の特例を利用した場合、その後にマイホームを買いなおしても住宅ローン控除が適用できません。

住宅ローン控除は人によりますが、最大で年間40万円×10年間、合計400万円の節税が可能です。

特別控除を適用しない場合に課税される譲渡益が100万円程度の場合、節税額は39.63％の約40万円なので、譲渡所得税は支払ってでも住宅ローン控除を適用するほうが有利と考えられます。

また、譲渡によって損失が出る場合、通常分離課税の譲渡損失を他の所得から差し引くことはできないのですが、居住用財産に限定して他の所得から差し引くことができる特例があります。

特別控除に所有期間要件はない

譲渡損失は通算5年を超える必要がある

但し、居住用財産の3000万円特別控除に所有期間要件はありませんが、譲渡損失の通算の兎暮れに関しては所有期間5年を超える必要があります。

所有期間3年では節税はできないので注意します。

不動産の売却では、仲介料のほかにも登記費用や税金などの付随費用があり、取引そのものが数千万円と高額なために目立ちにくいですが、一つ一つの費用や税金も数万円から数十万円と高額です。

短期間の不労所得だと高い税率になるので事前に試算をしておく

せっかく高く売れても税金や諸費用を差し引くと手取りが減ってしまったり、反対に、値段そのものは低くても手取り金額は多い場合もあります。

所有期間が短い場合、短期間の不労所得だから高い税率をかけるという考えが根幹にありますが、売却したお金はローンの返済に使ったり、新しい物件の購入費用に充てたりと用途が決まっていることがほとんどです。

無駄な税金を納めなくて済むように、また納めなければいけない税金ならばあとで足りなくならないように、事前に試算して見込んでおくことが有効です。