離婚時、マンションを名義変更すると贈与税は発生する？

離婚時、マンションを名義変更すると贈与税は発生する？

財産を一つにまとめるのは容易だが二つに分けるのは困難

離婚は結婚以上に大変といわれる理由の一つが財産の帰属です。

二つのものを一つにまとめるのは容易でも、一度一つになったものを二つに分けるのは簡単なことではありません。

引き続き住み続けるには名義変更が必要

現金や有価証券のように数量で決まるものなら分けることができても、マンションや不動産は半分にして一緒に住むわけにはいきません。

そこでマンションは離婚後も住み続ける一方に対して、相手方が所有権や持ち分を譲ることが一般的ですが、名義変更=財産の移転です。

所有権移転理由が財産分与や慰謝料いずれかなら贈与税の対象外

夫婦でいる間に不動産の所有権を移動するとお金は動いていなくても贈与税がかかりますが、離婚の場合は所有権移転の理由が贈与ではなく財産分与か慰謝料のいずれかになります。

財産分与は夫婦の共有財産を離婚に伴って分かち合うことなので贈与ではなく、贈与税の課税対象ではありません。

慰謝料も贈与ではないので、何方の場合でも財産を受ける側が支払う贈与税の問題はありません。

財産を受ける側の負担は登記費用と不動産取得税

財産を受ける側が負担する費用は登記費用と、不動産取得税があります。

一方、財産を譲る側では所有権を失うだけではなく、譲渡所得の所得税を払う場合もあります。

慰謝料を代物弁済した場合は確定申告が必要

慰謝料の代わりにマンションのような現金以外の財産を譲ることを代物弁済といいますが、売却して得たお金を慰謝料として支払う場合と税金が同じでなければ不公平なので、代物弁済の場合も名義人が売却して得たお金で慰謝料を支払ったものとして確定申告が必要です。

離婚しても物件の抵当権は完済するまで残る

債権者が離婚を拒むことはできない

なお、ローン返済中の場合の名義変更の可否ですが、債権者の金融機関が離婚を拒むことはできません。

ただし、抵当権は引き続き完済まで残り続けます。

財産分与または慰謝料としてマンションの所有権を譲り受け、ローンは相手方が引き続き支払い続けることとした場合、ローンの返済が滞るとマンションの抵当権に基づいて権利を失うこともあるので注意します。

ローン返済中は何が起きるかわからない

別れた後に相手への嫌がらせなどで意図的に返済を滞らせることはなくても、長期にわたる住宅ローンの期間の中では何が起こるかわからないのも事実です。

財産の名義を受け取って、ローンの返済は相手がしてくれると一見得するようですがローン返済が終わるまでリスクが残ってしまいます。

ローンの残債を自分で引き受ける場合はそれに見合うだけの財産を請求する

財産を受け取るならばローンも自分で引き受けるか、ローンの返済を相手がするなら自分もそのローンの担保になっているマンションではなく、それ以外の財産を受け取るのも効果的な方法です。

もちろん、自分が不動産の権利とともにローンを引き受ける場合、一方的に自分の取り分を減らすのではなく、ローンというマイナスの財産に見合う別の財産を請求します。

婚姻期間20年以上で節税できる特例

離婚に伴って所有権を移す場合は婚姻期間20年以上で節税できる特例がある

離婚に伴って不動産の所有権を移す場合、受け取る側には登記費用と不動産取得税、手放す側は原則として売却した場合と同じ譲渡所得の確定申告が必要ですが、婚姻期間が２０年を超えている場合には手放す側の税金も節税できる特例があります。

住居用財産の贈与の非課税額は2000万円までだが利用できるのは夫婦でいる間

婚姻期間２０年以上の夫婦間で居住用財産を贈与する場合に２０００万円までが非課税になる特例ですが、これを利用できるのは夫婦でいる間です。

事前に所有権を移転すると条件交渉に影響する

別れてからはできないし、別れることを考えるくらいに信頼関係が崩れている場合、事前に所有権を移転すると条件交渉に影響する可能性があるので慎重な判断が必要です。

お互いの再スタート

節税できた分を再スタートのために分け合えるのなら選択肢の一つになる

ただし、財産を手放す側は後で所得税を払わなければいけないとなれば、財産分与や慰謝料として支払う原資も減ってしまいますが、節税できた分を二人の再スタートのために分け合うことができるのならば、選択肢の一つにはなり得ます。

役所に届けを出す前にやることの整理をしよう

別れるためには財産のこと以外にも決めなければいけないことはたくさんありますが、あとから税金のことや抵当権のことで苦労しないためにも、お互いがハンコを押して届け出る前に整理することが大切です。