購入2年以内のマンション売却、失敗談とそれを防ぐ方法は？

購入後、2年たっていないマンションを売る時の失敗談。
そして、これを防ぐ方法をわかりやすく紹介します。

【失敗例１】2年以内で売却する理由を、買い主側に話しすぎてしまった！

あなたがマンションを売る理由は、何でしょうか。

• 離婚で財産を分与しなければならない。
• 銀行ローンが延滞中でこれをクリアしたい。
• 急な引越しを決めたために早く現金化したい。
• 次の家のローンの頭金に当てたい。

などなど、色々なものがあると思います。

しかし、これらの理由を安易に話してはいけません。

この記事では、これらの理由を買い手側（不動産業者や内見に来た買い手）につい漏らしてしまった場合に、足元を見られて買い叩かれたという失敗談をお話しますね。

売却で買い叩きを防ぐ方法は？

まず、このようなことを防ぐには、売り主としての心構えが必要です。
それは、「自分は決して売り急いではいない」というストーリーを用意しておくことです。

例えば、「子供の転校で・・」とかの健全な事情であれば、買い手も普通に対応してくれます。
間違っても、「離婚したので妻に財産分与しないと・・トホホ」などといったネガティブなものは話さないようにしましょう。

売却時に、告知すべきものと、告知しない方が良いものがある！

不動産という商品では、その欠陥に対して売り主責任が絡んでくることがあります。

まず売り手としての、瑕疵担保責任があるものについては、正直に告知すべきです。これは、売り手側の不動産会社の担当と、重要事項説明準備も兼ねて告知すべきかどうかを良く話し合いましょう。

例えば、よくある告知すべきものとしては、以下のようなものが挙げられます

• シロアリ、雨漏りがあること。
• 近くに嫌悪施設があるか予定されること。
• 近くに暴力団の事務所があること。

これらは不動産業界でも一般的で、告知が必要です。
逆に、告知をしないと瑕疵担保責任が問われてしまいます。

次に、告知すべきか微妙な位置にあるのが以下のようなものです。

• 事故物件であること（住んでいた人の自殺など）。
• 隣人や騒音が地域から敬遠されているとき。
• 地域そのものの悪評。

しかし、法的に売り主が免責されるものは、必ずしも告知する必要があるわけではありません。
ですから、売り手側の業者ともよく相談して決めると良いでしょう。

【失敗例２】諸経費分を見込まずに、大赤字を出してしまった！

車は一日経てば中古車価格になりますが、これは住宅（マンション）でも同じです。

あわてて、机上試算すらしない状態で売却すると、安い価格で売却された上に、さらにまた購入時と同じような諸経費がかかるために、大赤字となって失敗します。

それを防ぐためにすべきことをご紹介します。

まず、相場価格かどうかの確認を！

まずマンションというものは、入居当初１～２年の間は価格が下るものです。
それは同じような新築マンションがまだ売れ残っていて、買い手もあと少し出せば新築が買えることから、あえて中古マンションを買う気が出ないからです。

中には、人気の高い転売ねらいの時価高騰物件もありますが、普通のマンションでは決してそんなことはなく、相場は大手不動産や一括査定サイトなどに問い合わせて確認するのが近道です。

ただし、不動産業者の査定価格では、物件価格の±10％程度の差ができるものです。

なぜなら、最終的な買い手（市場）は不動産会社ではなく一般消費者であることから、査定価格の通りに売れるとは限らないからです。

そのため、査定価格の大小に目を奪われずに、一括査定サイトで価格を知らせてくれるような不動産会社の、サービス品質そのものを重視して臨むのが良いでしょう。

売却価格設定と経費試算を！

つぎに、諸経費の確認です。
マンション売却時には、購入時と同じような諸経費がかかります。

主に、以下のようなものが挙げられます。

• 不動産の仲介手数料（価格の3%+6万円）
• 銀行ローンの一括返済手数料
• 売却時の不動産設定登記費用
• 売却益が出たときの税金（このケースは2年以内では少ないでしょう）
• 引越し費用
• その他

これらを踏まえた上で試算し、売却価格（＋自己資金） ≧ ローン一括返済額＋諸経費 になれば満足できるのではないでしょうか。

一番避けたいのは、試算すらせずに売却しようとすることです。

それによって、後から「やっぱり売るのをやめた！」なんていうことになれば最悪です。
なぜなら、売却契約を終わってからの契約不履行（売るのをやめること）をすると、手付金や一時金の倍返しのペナルティに遭うからです。

ここで失敗すると大損になり、引越し計画もリスキーになってしまうのです。

諸経費分を、事前に試算するのが良い対策！

こうならないようにするための対策は、想定内の計画をしておくことですね。

もう一度、売却価格を厳しく想定しておき、その上で前出の諸経費をローン担当銀行や仲介業者などにヒアリングして算出想定しておきます。

【失敗例３】相場価格を事前に把握せずに、安い値段で売ってしまった！

次の失敗例として意外に多いのが、相場価格を甘くとらえ、売り出しても売れずにずるずると季節が過ぎていくことです。

なかには、1年経ってしまって慌ててまた大幅値下げしたというようなケースも見受けられます。

本来は、3ヶ月くらいで売れてしまわないと、2年以内のマンションを売る理由になりません。
「このマンションは、購入時から相場価格は下がりません。売り出せばすぐ売れますよ！」と、強気に言ってやりたいものですから。

やはり、相場実態に合わせた売り出し作戦を考えましょう。

相場価格をつかむ

相場価格は、すぐにつかめます。大手不動産サイトで売却希望があるとしてWEB登録すれば、毎週のようにフレッシュな近隣のマンション売り出し情報が、メールでもらえます。

面倒がらずに、すぐアクションを起こすことです

「敵を知り己（おのれ）を知れば百戦危うからず！」が対策！

この格言どおりです。
敵とは、買い手側の業者や買い主さんのことです。

「少しでも安く買いたい」というスピリットに対応するには、己（おのれ）の弱点は見せず、それとなくマンションの「学区」や「買い物」「環境のよさ」「駅近でも静か」とか見えない価値を、実体験としてアピールすることです。

そのためには、まず己のマンションの深い価値を知って、アピールすることが最重要の近道です。

まとめ

不動産売却の基本中の基本は、インターネットで自分の売却マンションの相場を日常的に把握しておくことです。

今からでも遅くありません。
不動産会社の情報をまとめてくれる、簡単でスピーディな一括査定を頼めますので、まずマンション査定を申込むことです。

最近は、現場査定についても日時や訪問業者の順序なども相談できますし、近隣への秘密も守ってくれます。

それでは、あなたの2年以内のマンション売却が、スムーズに進むことを祈っています。